Стороны инвестиционного договора

Инвесторами могут быть государство, муниципальные образования,  юридические лица и граждане.

Заказчики реализуют инвестиционные проекты и передают построенные объекты инвесторам.

Инвестиционный договор определяет обязательства заказчика вложить полученные инвестиции от инвесторов в строительство объекта, который после окончания строительных работ будет передан инвестору, а также  обязательства инвестора по передаче инвестиций заказчику и оплате его услуг.

В зависимости от правосубъектности имеются отличия в защите прав инвесторов, которые связаны с целями инвестирования.

Инвестирование для предпринимательских целей

Если инвестирование осуществлялось для предпринимательских целей, то защита прав инвестора, как стороны договора, осуществляется  на общих принципах защиты. И здесь в качестве главной гарантии прав выступает юридически грамотный договор. При заключении договора следует применять нормы гражданского законодательства об обязательстве и договоре с учетом следующего:

-          В договоре необходимо подробно конкретизировать строящийся объект (адрес, размеры, местонахождение, этажность и этаж и другие).

-          На стадии заключения договора следует проверять правомочность заказчика, в том числе его права на объект. Это принципиально важно при заключении договора цессии, когда права на объект уступаются двум и более лицам. Следует отслеживать всю цепочку заключенных договоров и проверять по ним правомочность прав на объект при отчуждении. В таких случаях у заказчика целесообразно запросить данные внутренней учетной регистрации заключенных договоров на строительство объектов, сведения о правообладателях на объект. На момент регистрации объекта заказчик всегда имеет полную картину о правах на объект.

-          Необходимо убедиться, что в договор заказчик не включил неправомерный запрет цессии.

-          Защита прав инвестора может быть обеспечена страховкой титула владельца объекта, которую можно оформить в страховой компании.

-          Обязательно необходимо убедиться в наличии у заказчика прав на землю и разрешения на строительство объекта, а также проверить его финансовое состояние. Все проверенные документы лучше оформить в качестве приложений к договору.

-          Важно, чтобы в договоре были указаны конкретный срок окончания строительства и дата ввода построенного объекта в эксплуатацию.

-          Защищают права инвестора от нарушения сроков выполнения договора страхование финансовых рисков при строительстве и включение в договор пунктов о выплате неустойки в оговоренном размере и процентов, определенных  статьей 395 Гражданского Кодекса РФ.

Инвестирование для личных нужд

Если же инвестирование не связано с получением прибыли, а осуществлялось в личных целях инвестора, то в практике защиты имеется проблема применения законодательных актов о защите прав потребителей.

По инвестиционному договору инвестор обладает всеми признаками потребителя. В то же время, заказчик – признаками  исполнителя.

Именно по этой причине при рассмотрении исков инвесторов суды применяют  нормы законодательства о защите прав потребителей, позволяющие инвестору взыскивать с заказчиков неустойку и компенсировать моральный вред.

Включение заказчиком в договор цессии условий, исключающих возможность применения инвестором  штрафных санкций за нарушение условий инвестиционного договора, противозаконно и делает эти условия ничтожными. Инвесторы-потребители в качестве гарантии защиты их прав освобождены от уплаты госпошлины при направлении судебных исков.

При заключении инвестиционного договора целесообразно проводить независимую юридическую экспертизу договора, которая позволит избежать спорных ситуаций с заказчиком в ходе исполнения договора.