Рантье – человек, который живет на проценты от инвестиций. Этими инвестициями вполне могут быть и конкретные объекты недвижимости: квартира, коттедж, офис, склад, причем как в России, так и за рубежом. Доход от них можно получать при сдаче в аренду.

Как купить недвижимость?
Наталья Смирнова, независимый финансовый советник «Инфинадо»

Если покупатель использует только свои накопления, он может либо сразу оплатить весь объект, либо прибегнуть к рассрочке. В случае рассрочки часть средств он платит сразу, а часть, например, раз в квартал. Рассрочка устанавливается произвольно либо в привязке к окончанию определенного этапа строительства. Срок рассрочки может составлять и полгода, и год, и даже несколько лет, но, как правило, этот период не превышает 1,5-2 лет. Обычно в случае с недвижимостью, дешевле получается оплатить весь или большую часть объекта недвижимости, чем пользоваться рассрочкой.

Если же будущий рантье намерен использовать кредит на покупку недвижимости, то он может взять потребительский кредит на 5-7 лет, либо ипотеку на срок до 30 и более лет. Ипотека в итоге выходит дешевле, чем потребительский кредит, поэтому лучше использовать именно ее. Сегодня российские банки кредитуют под 10-12% годовых в рублях или 9-11% в валюте. Иностранные банки, где покупатель можете взять кредит на покупку недвижимости за рубежом, предлагают более низкие ставки, которые зависят от конкретной страны. Обычно процент составляет 5-9% годовых в валюте. Условия первоначального взноса, правда, зависят от страны: если в России можно найти варианты и без первоначального взноса, и со взносом в 10-15%, то за рубежом, как правило, минимальный взнос для иностранцев – от 20%.

Сколько можно получить?

Насколько выгоден каждый рассмотренный вариант покупки объекта недвижимости с точки зрения жизни на получаемые проценты? Если покупать недвижимость за свой счет, то для жизни на проценты человеку нужно просто знать, какую арендную плату он может заявить и во сколько ему будет обходиться содержание недвижимости и оплата налогов. Разница между арендой и расходами на содержание как раз и будет доходом, на который сможет жить рантье.
Как правило, доход от сдачи в аренду недвижимости приносит около 5-10% годовых. В то же время содержание недвижимости, в зависимости от страны, может составлять около 1000 евро в год и более. Исходя из доходности 5% годовых для того, чтобы ежемесячно получать 1000 евро, и иметь 1000 евро в год на оплату недвижимости, потребуется вложить минимум 260 тысяч евро. Максимизировать доход можно если заплатить сразу всю сумму за объект, что выйдет дешевле рассрочки, а также выбрав такой объект, который будет легко сдать в аренду. Необходимо учесть такие параметры как благоприятный район, удобное местоположение, хорошее состояние недвижимости.
Если покупать недвижимость в кредит, тогда доходность инвестиций меняется, так как к расходам на содержание недвижимости прибавляются еще и платежи по кредиту. Жизнь на доход от аренды в этом случае будет возможна, если покупатель финансирует за свой счет не менее 50% стоимости объекта. Например, чтобы получать около 1000 евро в месяц от таких инвестиций, придется приобрести квартиру примерно за 400 тысяч евро, половину из этой суммы внеся из собственных средств. Тогда доход от аренды перекроет платежи по кредиту и содержанию жилья.
Такая схема наиболее привлекательна для инвестиций в зарубежную жилую недвижимость в странах, где только начинается рост спроса на недвижимость, либо в коммерческую недвижимость в Москве. Оба эти варианта смогут покрыть расходы на кредит.

Как снизить риски?

Какие риски таит в себе каждый вариант инвестиций и какой же из них выбрать? Если у будущего рантье есть в наличии крупная сумма средств, оптимально не использовать кредит, а приобрести объект полностью за свой счет. Правда, перед этим необходимо точно понимать, не понадобятся ли эти средства в скором времени. Так как вернуть эти деньги быстро не получится —- недвижимость за пару недель продать не так просто.
Если же использовать кредит, то еще раз необходимо просчитать эффективность подобных капиталовложений, чтобы не оказаться в убытках. Важно учитывать все расходы по кредиту, такие как комиссии, оплата услуг оценщика., а также регулярные ежегодные взносы по ипотечному страхованию.
Какой вариант бы ни выбрал будущий рантье, ему в любом случае потребуется значительный капитал, которым он вряд ли пожелает рисковать. Поэтому оптимально диверсифицировать вложения. Сейчас интересны земли Подмосковья, новостройки в благополучных районах Москвы, но интереснее все же региональные инвестиции, то есть недвижимость в других достаточно развитых городах РФ. Также привлекательна недвижимость в Восточной Европе, а именно в Болгарии, Хорватии, Венгрии, Египте, некоторых районах ОАЭ. Чтобы обезопасить себя, лучше всего застраховать купленный объект, чтобы избежать потерь из-за различных неблагоприятных событий.
Более того, очень важно выбрать не только инвестиционно привлекательный объект, но и юридически чистый, иначе покупатель рискует его лишиться.

Мария Александрова

www.nastol.ru